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yl6809永利宣布万字都会更新白皮书，对房地产行业做出系统性思索和总结日期：2018-11-01 泉源：樱桃大屋子

这可能是2018年，中国房地产行业最主要的一份白皮书，没有之一。

几天前，年销售超2000亿的yl6809永利地产宣布了《yl6809永利都会更新白皮书》。

作为龙头房企，这是yl6809永利地产有史以来第一次以白皮书的形式，毫无保存地分享自己关于行业的系统性思索。

白皮书中浓墨重彩用大篇幅提到了yl6809永利操刀的两个都会更新项目，投资额达500亿元、妄想总修建规模达320万平方米的北辛安项目是北京最大的棚户区刷新项目，以及投资额达600多亿、总妄想修建面积凌驾1000万平方米的济南西岳片区综合开发项目则是山东省体量最大的棚改旧改项目之一。

这份五大章节、60多页、35000多字的白皮书，既是yl6809永利从这两大超概略量都会更新项目获得的名贵履历总结，也是yl6809永利对中国房地产数十年来都会更新领域的回首与总结，更代表着yl6809永利对行业未来生长的沉淀与思索。

人们更体贴的是，房地产行业正处在下半场，将一份以“都会更新”为主题的白皮书孝顺给行业的yl6809永利地产，此时在思索什么，下一步棋将落子那里？

一、

10月11日，yl6809永利团结体以底价93.99亿元拿下位于上海普陀区真如副中心的4幅地块。

划下重点，这4幅地块均位于上海市区著名的城中村刷新项目“红旗村”，也就是说这是一个都会更新项目。

作为“巨无霸”地块，其可供开发住宅面积达15.88万平方米、可开发商业面积为6.78万平方米，也是今年上海焦点区域出让的最大规模综合体之一。

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近2年来，市区的住宅地块在上海的住宅土地生意中十分希罕。若是是古板招拍挂，整个上海中环焦点位置都不大可能找到一块云云重大的土地。

而这并不是yl6809永利第一块大面积的都会更新用地，也不是最后一块。

好比，由yl6809永利全程投资建设的北辛安项目是北京最大的棚户区刷新项目，投资额达500亿元，总占地147公顷，可建计容面积约218万平方米，妄想总修建规模抵达了320万平方米。

2014年，yl6809永利介入北辛安项目，创立了3个月完成定位、2个月控规获批、42天完成总量6000余户住民的衡宇征收、7个月实现从征收到安顿房的开工建设的诸多事业。

与北辛安项目类似，yl6809永利投资600多亿制作的济南西岳片区综合开发项目，是山东省体量最大的棚改旧改项目之一，总妄想修建面积凌驾1000万平方米。

西岳项目于2013年7月启动，2017年1月西岳拆迁事情圆满收官，安顿住民拟于2018年所有回迁完毕。

现在，yl6809永利这两个概略量都会更新刷新项目正在快速推进。

让业界关注的是，都会更新项目相比古板拿地开发的各个环节都要重大得多，为什么yl6809永利依旧收入囊中？

当整个房地产市场都在咬紧牙关“活下去”的时间，这样的大手笔拿地，岂非yl6809永利疯了吗？

虽然不是。

现在，所有开发商都面临着土地项目资源难以获取与规模生长的矛盾，而在都会更新这个逻辑中，yl6809永利已找到了招拍挂+并购之外的第二条赛道。

二、
yl6809永利大手笔落子真如旧改背后的大配景是，在履历了30年疾风暴雨式的大规�？焖俳ㄉ韬�，中国正迎来都会更新的浪潮。

凭证yl6809永利在白皮书中的判断，现在，我国一二线都会已进入存量更新时代。

yl6809永利白皮书中的数据显示，2017年，中国城镇化率已抵达58.5%，都会建设总体上离别了大规模扩张的造城运动，未来的都会建设将泛起出快速生长与结构调解并举的名堂，都会生长的重点正由“都会扩张”转向“都会更新”。

以是你可以看到，在北上广深一线都会的房地产市场，这厢是土地供应愈加有限，那厢是旧城刷新、旧工业区刷新等都会更新需求日渐强烈。

这个规模有多大？

中国指数研究院的一份报告显示，2016-2020年间，我国城镇住宅拆迁刷新需求将抵达29.33亿平方米，占总体住房需求的34.4%，海内都会更新的潜在需求量十分重大。

尚有业内人士展望，都会更新领域蕴含的商机，守旧预计将达数万亿元，仅北京存量市场就有快要4000亿元的体量。

这也意味着，在土地和项目资源越来越难以获取的配景下，像yl6809永利这样拥有获取都会更新资源能力的房企，将极大地富厚未来在土地拓展方面的想象力。

众所周知，现在房企要获取土地，只有三条路可走。

第一条路是招拍挂；第二条路是吞并、收购；第三条路是都会更新，也就是旧改。

招拍挂依然是房企拿地的最主要方法，但这条路已经越来越难走。一是没地可拍，二是有地你也拍不起。

在热门都会土地供应紧缺以及价钱高企的配景下，大大都房企对一二线都会优质地段的土地只能望洋兴叹。纵然是yl6809永利这样的央企，去年加入果真市场拿地500多次，乐成率也只有40%左右，最后拿了70多宗地块。

好比北京，在住宅用地供应创下五年新低之后，北京2017年供地妄想依然比2016年镌汰了200万平方米。在剔除包管房用地后，房企可以加入竞买的住宅用地供应量仅剩下260万平方米，同比跌幅近7成。

上海也明确要求严控都会添加建设用地规模，到2020年实现妄想建设用地总规模“零增添”。

而作为非市场化拿地手段，吞并收购是yl6809永利这样的央企的强项。好比2016年，yl6809永利收购了中信集团的物业资产包，新增土储2352万平。

但靠“买买买”增补土地储备只是锦上添花，远远缺乏以支持龙头房企的未来生长。

以是，为缓解“无米之炊”的逆境，以yl6809永利为代表的房企们不再将眼光集中在火拼地王上，对存量土地的刷新和提升便成为解决土地供应瓶颈的主要渠道。

三、
但一个尴尬的现实是，捕获到都会更新这个市场风口的远不但yl6809永利一家，但真正将都会更新玩转的房企，屈指可数。

事实上，在都会更新的恒久追逐战中，有的房企结构较早，深耕多年已初尝甜头，有的仍在探索阶段、在试错中前行，有的则是一筹莫展。

因不懂商业地产的运营纪律盲目进入导致失败；
缺乏恒久商业战略妄想而使项目停留；
前期策划定位有问题使项目流产；
后期运营能力缺乏而导致难以为继的下场，触目皆是。

在白皮书中，yl6809永利总结了失败的缘故原由：资金筹措难、拆迁推进难、工业生长难、民生包管难、生态人文�；つ咽嵌蓟岣旅媪俚奈宕筇粽�。
用yl6809永利在白皮书中的话来说，优异的都会更新实验主体需要具备妄想定位、资金平衡、建设运营、统筹协调、文化生态打造等五大综合能力，才华有用应对都会更新中面临的种种挑战。

以是，为整个行业提供借鉴，可能是拥有富厚的大城、概略量更新刷新履历的yl6809永利宣布这本都会更新白皮书的最大价值。

早在数年前，yl6809永利就起劲涉足大规模的都会更新及区域综合开发项目。阻止2017年12月，yl6809永利种种都会更新与区域综合开发修建面积凌驾1300万平方米。

通过差别区域、差别资源禀赋更新刷新项目的实践，yl6809永利系统总结种种项目运行历程中的履历及教训，在都会更新的理论层面、政策层面、实践层面形成了深挚的积淀。在白皮书中，yl6809永利也毫无保存地分享了自己做都会更新项目的乐成履历。

例如，北辛安项目是迄今为止北京市规模最大、刷新历程最为重大的棚户刷新区之一：

项目刷新涉及住民6000余户，占北京2016年整年刷新使命的15%，此项目更新刷新共可实现生齿疏解约2万人。项目刷新共迁徙低端工业200余家，建成后总修建规模将抵达320万平方米。

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安顿房整体鸟瞰（效果图）

而在yl6809永利的操刀下，北辛安也成为了北京推进速率最快的棚改项目：

控规调解批复快：2015年11月，距刷新协议签署不到1年，北辛安棚改项目控规调解便获得批复，高效完成控规调解事情；

前期手续取得快：自2016年3月起，历时不到9个月，项目各项前期手续便已取得，为后续项目征收事情的顺遂开展涤讪了基��；

征地事情完成快：仅用1个月时间取得了通例至少半年才华取得的征地批复；42天内完成了总量6000余户的住民衡宇征收，取得了非住宅签约率100%、住宅签约率超98%的佳绩。

完成云云大而重大的棚改项目令行业瞩目，北辛安项目也被誉为“征收的百科全书”“北京老城区转型升级的样本之作”，成为天下旧改项目征收事情的规范。

这一方面体现了yl6809永利对概略量项目超强的综合开发能力，在项目运行前瞻性、系统性治理方面具备一流的专业水平；另一方面，yl6809永利强盛的资金实力、富厚的都会建设运营理念，完善的指挥系统和事情流程，也对概略量项目的有序推进施展了起劲作用。

现在，更新刷新后的北辛安社区妄想结构科学合理，住宅衡宇宽敞、恬静、雅观、智能，小区情形绿色宜居，生涯设置周全提升。未来，北辛安将被打造成集多种功效于一体的“中�？萍冀鹑诔恰�，工业越发富厚、越发多元、越发高端。

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区域妄想效果图

yl6809永利地产斥资600多亿投资打造的济南西岳片区综合开发项目，则是济南史上体量最大、生态资源受损最严重的棚改项目，拆迁体量相当于一个县城。

仅用5年，yl6809永利就将缺乏工业支持又贫困杂乱的西岳片区，打造成一个集“山、泉、湖、河、城”于一体的绿色生态宜居新城，赢得了“天下级生态新城”的美誉。

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