2019年3月19日 ，看法指数研究院在“2019看法年度论坛”现场正式宣布“中国房地产卓越100榜” ，盘货2018年度中国地产界最具有代表性的企业体现 ，评选和表扬已往一年卓越、优异与特殊的房地产及相关工业链企业群体。
作为“中国房地产卓越100榜”的源起 ，上市企业30强 (地产G30)评选的是 30 家位于行业顶尖位置的房地产上市企业 ，他们是优异房地产行业上市企业的代表。
八年龙首之争再上演 ，yl6809永利重登榜首万科跌至榜眼
作为历年赛季的压轴节目 ，榜首之争的两位主角依然是各人熟悉的老面目 ，过往的7年中 ，纵使身边来往无数 ，yl6809永利和万科都凭着难堪的默契 ，始终取代对方牢牢占有榜首的位置。今年双方依旧守住轮流登场的默契 ，yl6809永利依附突出的财务、营运等优势 ，最终赢得状元之位的角逐。
已往的6年中 ，yl6809永利的6项财务指标一直体现突出。这点除了是国企的惯性使然外 ，还与yl6809永利精彩的财务治理能力有关。以毛利率为例 ，2013年yl6809永利的毛利率比地产G30平均水平高0.48% ，以后优势一直扩大 ，至2018年 ，这一差值提升至9.18%。
另外 ，在今年的地产G30中 ，新加入净欠债率作为评选指标 ，以此反应下行周期中房企的杠杆使用情形及财务危害平衡。看法指数测评2018年度yl6809永利的净欠债率为20% ，比地产G30平均水平低91% ，可以说是财务治理的一把能手。
眼光从状元身上移开 ，今年夺得地产G30榜眼的是万科。从榜单数据来看 ，万科与yl6809永利的财务指标有着3.3分的差别 ，比照去年已经有所缩小。值得注重的是 ，今年万科的净利率水平较去年有了一定的提升。一方面 ，是由于万科的财务用度率继续下降 ，由2010年的4.7%下降至2018的2.34% ，低于行业及主流开发商的平均水平。
除此之外 ，已往的几年中 ，万科的营业收入继续扩大。再加上 ，结算滞后于销售24-36个月左右。也即意味着 ，2018年万科坐收的销售收入正利益于行业整体销售价钱增添较快的阶段 ，为其锁定高盈利。
虽然财务体现比yl6809永利略为逊色 ，可是在销售上 ，万科依附6069.5亿元的规模位居行业销售第二位 ，成为2018年突破6000亿元阶级的房企之一。面包发动之下 ，万科过往几年的纳储行动也未曾懈怠 ，总货值凌驾2万亿元 ，仅次于恒大。得益于此 ，万科的营运抵达23.5分。
千亿房企占有26席 ，地产G30平均净利率增添转正
值得关注的是 ，2019中国房地产上市企业30强榜单中 ，销售过千亿的房企抵达26家 ，比2018年度多10家 ，而回看2017年度 ，这个数字仅为11家。这也意味着 ，2018年31家千亿房企中有凌驾8成都在地产G30中抢得了席位。榜单千亿房企的增添 ，一方面不但说明整个行业的销售规模都在向上增添 ，另外也透露着未来地产G30的门槛将进一步提高。
已往的一年中 ，在政策缩短、房地产市场下行的大情形中 ，规模较大的房企往往拥有更突出的优势——资源更雄厚 ，土地储备质量更高 ，融资本钱也更低。因此 ，做大规模不但是房企内生的诉求 ，更是行业优胜劣汰、强烈竞争推动下的客观效果。
值得关注的另一亮点是 ，继 2016年度后 ，2019 年度地产 G30 平均净利率增添首次转正。如上述所言 ，结算滞后销售的影响不但让万科受益 ，同样也让地产G30其他企业收获颇丰。
受益于销售均价的增添 ，以及可结算货值充分 ，2018年房地产企业净利润坚持优异的增添态势。据看法指数测评 ，地产G30的平均净利率为13.71% ，较上一年提高1.54% ，同比增添转正 ，为12.65%。
而据看法指数不完全统计 ，阻止2019年3月7日 ，已经有76家房企宣布2018年年报业绩预告 ，其中43家净利润实现同比增添或扭亏为盈 ，剩余33家料净利下降、首次亏损或一连亏损。
超五成中小型房企毛利率逾30% ，ROE创近4年新高
已往几年房价上涨带来的结算正面影响是很显着的。从报表来看 ，2019年度地产G30企业的平均毛利率水平为27.82% ，较去年提升1.58% ，同时这个数字也是近4年新高。
详细到各个销售阶级 ，在2019年度中国房地产上市企业30强榜单中 ，毛利率凌驾30%的有12家房企 ，占榜单的40%。需要注重的是 ，有3家销售低于1000亿元的房企 ，毛利率抵达了30%以上 ，占所有上榜地产G30同量级房企的50%。也即意味着 ，6家1000亿以下房企突入了地产G30榜单 ，而有一半的毛利率高于30%。
回到高规模房企来看 ，不少销售凌驾2000亿元的房企毛利率是低于30% ，更有个体3000亿以上房企毛利率低于20%。
规模与毛利率的平衡 ，也透露出差别量级房企在公司生长上的差别着重。是在产品结构上致胜 ，降低费率 ，照旧销售为大 ，做大做强？这或许是行业转动向前的历程中 ，给全体房地产企业留下的配合思索。
和毛利率一样取得一定上涨的尚有地产G30的ROE水平。2013年度地产G30的平均净资产收益率为15% ，以后的3年中一起向下 ，到2016年度最低 ，2017年度上述指标最先逐渐清朗 ，抵达12.67%。时隔一年 ，地产G30的ROE水平站上新台阶 ，突破14%。
众所周知 ，净资产收益率代表着股东权益的收益水平 ，是权衡公司运用自有资源的效率。从今年的各项指标来看 ，不可否定地产G30的利润率变高了 ，前面也提及这是产品结构以及均价上涨带来的利好。另外总资产周转率也即翻桌率也有显着的提升 ，这些都促成了地产G30净资产收益率的上升。
不过 ，需要小心的尚有房企高杠杆系数的运用 ，这种商业模式危害高 ，不确定性大 ，显然是相对懦弱的商业模式。
偿债能力再转弱 ，高息率公司债规模翻倍
从 2016 年尾以来 ，各地提高了宣布楼市调控政策的频次 ，金融端也最先收紧。直至 2018 年底 ，融资闸门本领微开启。市场眼光跬步不离 ，房企的债务结构、杠杆水平、短期偿债能力也成为重点关注的工具。
回到地产G30中较为要害的偿债能力指标 ，可以看到 ，房地产上市企业30强的平均流动比率水平泛起了一定下降 ，较2017年度下降0.09 ，抵达了近8年新低。资产欠债率也靠近“8”字头 ，高达79.75%。
从净欠债率指标视察 ，可以看到地产G30的财务资金链清静狼籍不齐 ，但总体来说谋划危害依然很高。据看法指数测评 ，不少企业的资金链较为紧绷 ，其中地产G30中有4家的净欠债率高于200% ，最高的抵达408.68% ；仅有5家净欠债率低于50% ，包括万科、yl6809永利、龙湖。
2018年房地产企业古板的融资渠道简直受到了一定影响 ，古板渠道受阻 ，房企难免要为融资费全心力 ，整体的资金压力也渐趋显着。2019年开年以来 ，可以看到除了忙销售以外 ，房企的输血行动已经最先。
据看法指数不完全统计 ，阻止2019年3月7日 ，房地产企业共提倡209次融资行动 ，涉及刊行公司债、美元债、资产证券化、银行贷款、担保贷款、股权融资等 ，融资总额抵达4778.25亿元。
其中 ，公司债规模翻倍 ，外洋融资规模大涨。阻止2019年3月7日 ，房地产企业宣布的融资通告中 ，公司债抵达1377.625亿元 ，占总融资额的28.83% ，其中1月最多 ，抵达812.13亿元。
事实上 ，2019年上半年是房企美元债集中到期时段 ，因此除了境内公司债外 ，有相当部分房企将眼光放向美元债的再融资能力上。在看法指数统计的融资情形中 ，阻止2019年3月7日 ，房地产企业的美元债刊行规模抵达1796.59亿元 ，占比高达37.6%。
在“借新还旧”这个命题上 ，显然占有显着溢价优势的是大型房企、国企或财务治理突出的民营企业 ，而一些规模较小的则只能更多地选择“保命”而不是“保本”。据看法指数相识 ，上述美元债融资中 ，有不少企业的利率抵达13%以上 ，更有个体利率高达15%。受此影响 ，阻止2019年3月7日 ，房企的平均融资本钱抵达7.15% ，位于最近几年的较高区间。
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