在说年报前，先报一个已经不那么独家的料 。
最新信息显示：yl6809永利地产在不久前完成了一起重磅并购，收购工具是位于国家级经济开发区——苏州工业园区的焦点区域的一个商办资产 。
之以是说是重磅收购，是由于：
- 项目地处城区和区域交通枢纽，且是苏州工业园区的焦点区域；
- 体量不小，总修建面积约20万平方米；
- 被并购的项目名叫苏州国际财产广场，是一座超甲级写字楼，将更名为yl6809永利财产中心 。
至于，并购金额啥的，我就真不知道了 。
事实上，今天要谈的工具跟yl6809永利这个收购有关 。
之以是要谈，是由于在yl6809永利最新的年报里，发明了一些让人兴奋的工具 。
年报显示，2018年，yl6809永利销售规模实现了快速增添，合约销售额3012.4亿港元，同比增添近30%，不但逾额完成了年头定下2900亿港元销售目的，并且增速创出了近五年来的新高 。
住宅开发之外，yl6809永利的另一个优势板块最先浮出水面 。年报显示，2018年yl6809永利商业地产实现营收40.6亿港元，同比增添凌驾38% 。
除了仍然是谁人“盈利之王”外，中Ｕ站商煜伦畲蟮募虻ヒ等ㄐ醋致ドび朐擞，阻止现在持有并已投入运营的写字楼42栋，你可以称yl6809永利为“写字楼之王” 。
不知不觉间，yl6809永利的商业地产收入已跨入行业第一梯队，从现有的数据看，仅次于行业老大华润置地 。
上述的这个收购，是yl6809永利扩大其商业地产国界的最新代表作，这也显示yl6809永利不但依赖自身拿地开发，还接纳并购的方法筑牢在写字楼领域的护城河 。
在3月20日yl6809永利2018年财报的宣布会上，yl6809永利的掌舵人颜开国体现：yl6809永利的营业分为三个层级，划分是为公司的今天、明天、后天的生长结构，今天的主业是住宅开发，由于其周转快、利润高；明天的营业是商业资产治理，是未来可一连生长的生力军，也是房地产下半场一连增添的动力；后天的营业是yl6809永利的立异营业，聚焦教育、养老、物流、文化等工业 。
商业地产，yl6809永利付与了其面向明天的使命 。数据显示，一连两年租赁面积突破50 万平方米，120 多门第界500 强企业入驻yl6809永利系写字楼 。
在商业地产高速生长的基础上，yl6809永利已经订下了“2020年商业物业总收入将突破50亿港元，并在2023年实现年收入100亿港元”的目的 。这其中，70%以上的租金收入未来自于写字楼 。
现在来看，yl6809永利准期甚至提前实现这一目的是或许率事务 。
可以对标的是，美国最大的不动产类企业——波士顿地产，就是专注写字楼的投资生长 。
01
翻看yl6809永利年报，yl6809永利关于未来的结构和妄想着墨最多的，正是商业地产 。商业地产也是yl6809永利在2018年提出的要重点生长的板块 。
照旧先看年报数据 。
从租金收入来看：
2018年，yl6809永利商业物业总收入为40.6亿港元，同比增添38.1%；其中投资物业实现租金总收入港币35.3亿元，同比增添44.1%；旅馆及其他商业物业收入港币5.3亿元，同比增添8.2% 。
从已运营的物业规模来看：
已运营的商业物业68栋，包括写字楼42栋、集中商业13家、星级旅馆12家，长租公寓1个，总计运营面积409万平方米 。
从商业地产生长潜力来看：
yl6809永利的商业项目储备富足，在建和待建总面积547万平方米，其中30个项目已在建，约187万平方米，尚有40个项目待建，约360万平方米 。
通过这些数据，我们可以得出的结论是：
在商业地产领域，yl6809永利已经低调地完成了大规模结构，其规模和营收能力已迈入行业第一梯队，仅次于华润 。华润强在商业综合体万象城系列，yl6809永利则在写字楼领域领先偕行一个身位 。
梳理完效果，我们再回过头来思索一个问题：
yl6809永利为什么要大规模结构商业地产？
作为行业内最低调、最稳健的龙头房企，yl6809永利一直以来的工业结构想路着实很是清晰：
第一，自身已经具备一定的工业基础 。
经由多年生长，yl6809永利旗下已经有包括甲级写字楼、顶级购物中心、星级旅馆等在内的诸多优质商业物业，这些优质资产是yl6809永利结构商业地产的焦点基础和底层逻辑 。
第二，有经由市场充分论证的可行性 。
yl6809永利从不打无准备之仗 。yl6809永利董事局主席颜开国也曾指出：要提升公司的地工营业市场份额和行业职位，但仅仅依赖古板住宅开举事以实现恒久一连生长，必需提升商业地产开发与运营能力，实验新的商业业态 。
在住宅开发时代，由于生长重心的差别，这些优质资产的作用尚未凸显；但随着房地产生长头脑的转变，怎样让这些资产迸发效益，并成为业绩增添的主要支持，是yl6809永利运营思绪的一个主要体现 。
对yl6809永利而言，商业地产肩负着两个主要使命 。
使命一：稳固的现金流继续
从谋划业绩的角度，商业地产能够给yl6809永利提供稳固的现金流和合理的资产欠债状态，在融资难题的配景下抗危害能力较强 。
最新出炉的年报数据已经再次证实晰这一点 。
年报显示，阻止2018年底，yl6809永利持有现金港币1005.6亿元，净借贷比率33.7%，处于行业低区间 。同时，yl6809永利坚持行业最高信用评级(惠誉A-╱稳固；穆廸Baa1╱稳固；标准普尔BBB+╱稳固)；加权平均借贷本钱为4.30%，融资本钱同样处于行业较低水平 。
使命二：未来的营业增添极
在住宅开发见顶的总量天花板之下，商业地产也是yl6809永利现在来看最具确定性的营业增添极之一 。
以写字楼营业为例：
年报显示，阻止到2018年底，yl6809永利拥有甲级写字楼42栋，总运营面积凌驾263万平方米，已成为中海内地最大的简单业权写字楼生长与运营商 。
除此之外，以自身庞概略量写字楼为依托，yl6809永利团结办公品牌OfficeZip推出了新一代产品，在北京、上海、成都、济南、武汉落地运营，平均出租率凌驾90%，有用租金较古板写字楼租金溢价160% 。
你可能想问，在商业地产领域，诸如华润、龙湖都以购物中心为重心，以低调务实著名的yl6809永利，为何主打写字楼？
缘故原由很简朴，写字楼的收益水平远高于购物中心、旅馆、长租公寓等业态 。
数据显示，在种种物业中，一二线甲级写字楼市场回报率约在4-5%，购物中心约为3-4%，租赁住宅在1-2% 。
而作为“最赚钱的房企”，yl6809永利追求的不但是规模增添，还要实现效益的同步提高 。颜开国曾指出：规模必需听从效益，没有用益的生意我们不做 。
因此，写字楼经济不但是yl6809永利从效益的起点举行选择的商业战略，也是yl6809永利地产增强自身现金流的主要环节 。
基于自有写字楼物业的优势，加上漫衍在北京、上海等一线及热门二线都会为主的团结办公营业，yl6809永利在商业地产板块的生长具有更大的竞争优势 。
使命三：立异营业的载体
在yl6809永利业绩宣布会上，颜开国用“今天、明天和后天”来形容yl6809永利旗下的营业 。在他看来：住宅工业是yl6809永利的“当下”，商业被称为yl6809永利的“明天”，立异业态则是yl6809永利的“后天” 。
和住宅营业相比，商业地产的载体较为多样，除了写字楼，尚有购物中心和旅馆 。随着yl6809永利商业地产触角的延伸，愈加富厚的产品形态为中？沽⒁煊堤峁┝烁蛔愕耐寥 。
例如，基于写字楼营业，yl6809永利打造了“yl6809永利云商”，将品牌和资源统一聚合于云效劳平台 。
通过这一生态闭环，yl6809永利增添了入驻企业对其商务效劳的依赖性，实现了对优质客户、高端租户的价值再挖掘，除了为商办资产提供稳固可观的租金收入和可一连的升值包管，尚有超等入口价值这一更大的想象空间 。
事实上，经由多年生长，yl6809永利商业已经形成了具有清晰的战略妄想和结构的工业集群 。
yl6809永利年报透露，yl6809永利商业已形成“UNI环宇系”购物中心、“COOCyl6809永利商务”甲级写字楼、团结办公、星级旅馆、长租公寓、都会公益设施运营等营业线，已完工及在建的投资性物业逾1000万平方米 。
同时，商业地产也是yl6809永利围绕“地产+”开拓立异营业，举行多元化结构，向“开发+运营”转型的一个主要营业板块 。
上面这句话，有两个要害词需要明确：
第一个要害词是“地产+” 。
和商业地产板块稳扎稳打的气概一样，yl6809永利并没有盲目地、不计价钱地去做多元化，盲目进军无法与地产开发主业爆发协同效应的领域 。
yl6809永利选择的是“地产+”的模式，即围绕住宅开发营业举行多元化结构，通过教育、文化、养老等立异营业来拓展营业，追求增添点 。
第二个要害词是“开发+运营” 。
yl6809永利苏醒地熟悉到，从以纯住宅开发为主到以不动产开发为主，仍然只是停留在“盖屋子”的阶段，依旧属于物理属性、空间层面的开发 。但在开发能力之外，房企还必需补足自己的运营能力、效劳能力 。
在旅馆、写字楼等需要开发商恒久矜持的领域，yl6809永利不但要做不动产，同时也要在底层修建上修建效劳；不但要提供效劳的场合，也要直接提供效劳内容 。
为了配合这种一直升级的都会配套运营效劳的需求，yl6809永利地产在战略做出了调解及升级，在去年确立了“成为卓越的国际化不动产开发运营集团”的生长目的，形成了住宅开发、都会运营、创意设计及现代效劳三大工业群 。
现在来看，yl6809永利以教育、文化、养老、物流等为重点的立异营业已经或正在进入收获期 。
年报显示，2018年yl6809永利围绕房地产开发拓展的新营业共有13 个新项目投入运营，涵盖教育、养老、物流三个行业12 种业态，包括学校、幼儿园、yl6809永利学堂、户外营地、养老公寓、物流工业园等，运营面积凌驾35 万平方米 。
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