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住宅+商业双线扩张，yl6809永利逆周期加速日期：2020-03-27 泉源：标准地产研究院

作为一经房地产赛道上公认的“佛系”玩家，2020年的yl6809永利地产，跟以前有些纷歧样。

几天前的3月13日，yl6809永利在官方微信公众号上宣布了一个“野心勃勃”的寻地相助妄想，通俗一点说，其释放出来的焦点意思是，通常有地的，都可以来谈相助，有事一起干，有钱一起赚。

险些在统一时间，感德梁行官方也爆出新闻：已协助yl6809永利完成了对佛山南海怡丰城这个12万平方米的商业综合体的收购。

而此前的2个多月时间里，yl6809永利已破费超70亿元在上海拿下了多幅商办、商住地块。

这个yl6809永利是不是让你感受纷歧样？

只管已往三年我们已经显着地感知到了yl6809永利的重大转变，但最近的一再大行动，照旧有些超乎想象。

双线扩张、双轮驱动

在3月13日yl6809永利宣布的相助妄想中，有这么几条尤其引人瞩目：

1、股权收购、资产转让、国企混改、都会更新、团结开发等营业领域都可以周全相助；

2、都会规模包括但不限于天下一二线都会及强三线都会。

要知道，这其中释放了许多以前没有的信息。

好比，在以前，由于对本钱、利润等财务指标有着极强的要求，yl6809永利关于相助项目一直审慎，相比于纯粹的规模，yl6809永利很看重销售额的含金量。

再好比，yl6809永利把此次相助规模扩大到了强三线都会。而熟悉yl6809永利的人都知道，yl6809永利一直很专注在一二线都会深耕，甚少触碰三四线。

虽然了，铺开并不料味着突破底线。

例如，中�；锨蛐嫉哪玫赝氚恕八氖∈恰�，就聚焦于广州、深圳、佛山、东莞、珠海、福州、厦门、长沙、�？诤腿�，均为生长能级较高的都会。

yl6809永利之以是推出这个妄想，其目的着实很清晰，逆周期扩张。

中指研究院统计，2019年整年，据据yl6809永利通告数据，权益购地金额1134亿元，仅次于万科、碧桂园和保利生长。

但古板的自拿自建速率已经达不到yl6809永利的要求。

不管黑猫白猫，抓到老鼠就是好猫。因此，不管自拿收购照旧相助，拿获得地就是好路子。

这种思绪，在yl6809永利对商业地产的结构上也体现得很显着。

2020年伊始，yl6809永利就以62亿元底价拿下了上海真如副中心商办地块，并妄想用于一座总建面超40万平方米的商业综合体建设，朝着“2023年商业收入过100亿”的目的加速生长。

但这仍然不敷。

以此次收购的的佛山南海怡丰城为例，其于2014年开业，修建面积凌驾12万平方米，出租率终年凌驾90%，是区域内集购物、餐饮和娱乐为一体的优质社区购物中心，并且业已成熟，收购后立马就能提供稳固且源源一直的现金流。

不过，对怡丰城的收购，并不是yl6809永利商业地产在并购上的第一次出击。

2019年3月，yl6809永利乐成并购了苏州yl6809永利财产中心项目，该项目的月均租赁量为苏州工业园区第一。

而正是此次并购，买通了yl6809永利商业资产买买买的任督二脉。

这并非是yl6809永利首次显露自己生长商业地产的刻意，早在2017年的业绩会上，yl6809永利就明确提出“2020年商业物业总收入将突破50亿港元，并在2023年实现年收入100亿港元”。

而阻止2019年上半年，yl6809永利已持有在营自有物业72座，总修建面积达425万平方米。其中，作为海内最大简单业权写字楼生长与运营商，yl6809永利在海内的主要一二线都会拥有42栋甲级写字楼，运营总修建面积达409万平方米，综合性购物中心13座。别的，中�；褂涤�12家星级旅馆，划分结构于北京、深圳、珠海、海南、澳门等地。

逆周期发力钻营更大生长

在yl6809永利逆势抢收的背后，体现出yl6809永利逆周期扩张的强烈诉求。

在去年的年度业绩宣布会上，yl6809永利董事局主席颜开国用“今天、明天、后天”，将yl6809永利的营业分成了三个层级：

「今天」的主业是住宅开发，由于其周转快、利润高；

「明天」的营业是商业资产治理，是未来可一连生长的生力军，也是房地产下半场一连增添的动力；

「后天」的营业是yl6809永利的立异营业，聚焦教育、养老、物流、文化等工业。

这是基于房地产行业由黄金时代转入白银时代，yl6809永利所举行的战略转型探索。

在中�？蠢�，现在房地产行业最赚钱的照旧住宅，周转快、利润也相对高一些。这部分营业也获得了yl6809永利90%的资源。但随着住宅市场天花板的迫近、土地日益稀缺，行业赚钱的方法爆发改变，关于回报的生长性刻度要求更高。

以是，可以为房企带来稳固现金流的商业地产的运营，成为yl6809永利“明天”的选择。

若是我们仔细剖析yl6809永利今年以来的行动，就会发明，住宅和商业的双线扩张，正是yl6809永利在“今天”和“明天”战略安排上的加速推进。

而这样的加速，只是yl6809永利逆周期能力的体现罢了。

关于房企而言，已经来到了一个难题的时刻：

一是房地产从黄金时代进入白银时代，二是疫情的黑天鹅，三是“房住不炒”的举行究竟。

“三座大山”压在头上，关于大都偕行而言，日子难过。

如恒大、碧桂园等房企开发线上卖房通道，紧盯着楼盘去化回款，带着不少房企高呼要“活下去”。

但“�；倍�，于强者而言，则是于“危”中捉住“机缘”的完善时机。

稻盛和夫曾说过：“萧条是生长的时机，企业就是应该通过萧条这样一种逆境来谋取更大的生长。”

yl6809永利就正在捉住这一机缘，逆势在住宅和商业上双线扩张，强化优势，选择用起劲的态度来自动迎战逆周期。

yl6809永利在“今天”和“明天”的赛道上同时发力，是对既定战略偏向的不摇动落实。

同时接纳更无邪的打法，加速规模扩张的速率和效率，则是为了在逆周期时期，更好地穿越周期迷雾，实现不但今天活得好、明天也要活得好的目的。

若是说2009年是房地产企业野蛮生长的元年，2019年就可以说是房企南北极分解的元年。而到了2020年，在逆周期的威力下，这种分解将会越发强烈。

可是，关于逆周期“内功”深挚的yl6809永利来说，这绝对是一个“超车”的好时机。

为什么这么说？我们从5个维度来拆解yl6809永利的“功力”。

（1）销售规模增添提速

销售规模是yl6809永利已往几年的痛，但近几年，yl6809永利的销售规模增添显著加速。

2019年，yl6809永利地产销售3772亿港元，同比增添25.3%。

相比之下， 2019年前十强房企的销售增添均值是12.8%,跑在前面的万科销售增幅为3.9%，恒大增幅为9%，碧桂园增幅为10%。

2017-2019年，yl6809永利的销售复合增添率是27.5%。

yl6809永利的销售规模正在加速逆周期扩张，也为未来几年利润增添准备了弹药。

（2）资产欠债率最低，有扩张的空间

按2019年TOP10房企中期财报来看，yl6809永利资产欠债率为60.1%，前十强欠债率均值为82%，资产欠债率在前十强房企中是最低的。

yl6809永利的净借贷比是35%，险些是行业最低。

（3）融资本钱最低

凭证yl6809永利在2019年中期业绩会上披露的信息，2019年上半年，yl6809永利的平均融资本钱是4.28%，在前十强房企中是最低的。

凭证yl6809永利披露的资料，三大国际评级机构对海内房地产企业的评级，yl6809永利是最高的。标普是Baa1，穆迪是BBB+，惠誉是A-。

有国际评级机构的信用背书，有央企身份加持，yl6809永利的融资本钱行业最低就不难明确了。

今年一季度，yl6809永利在香港刊行了行业最低利率的美元债，年期也是行业最长。凭证港交所3月3日披露的文件，yl6809永利地产在港交所刊行了3笔合计10亿美元债券。

其中，3亿美元5年期债券年利率2.375%；5亿美元10年期债券年利率2.750%；2亿美元15年期债券年利率3.125%。

（4）现金流充裕

yl6809永利一直坚持保有现金凌驾总资产的10%，这是yl6809永利应对危害的铁律之一。

2019年中期，yl6809永利地产在手现金为港币1120亿元，占总资产的14.3%，资金充裕度行业领先。

现金流水平优异，意味着即便市场有显着的波动，yl6809永利地产的清静边际也比其他房企高。

（5）深耕一二线都会，清静边际高

凭证yl6809永利的通告，2019年， yl6809永利在中海内地25个都会和香港合共新增53幅土地，权益面积1097万平方米，权益购地金额1134亿元。这个拿地金额，位列行业第四。

在千亿级房企中，yl6809永利结构的都会数目最少，yl6809永利地产自身只有约40个都会，所有在一二线，尚有香港、澳门。yl6809永利系统内的yl6809永利宏洋旗下有30个都会左右，主要是三线都会。

逐日经济新闻报道说，2019年，yl6809永利地产在北上广深四个一线都会拿的地，约占其整年拿地总量的4成，仅在北京拿地额就凌驾200亿元。

向一二线都会加码，是行业龙头的共识，yl6809永利已占得先机。

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